Når du søker boliglån, må banken følge en forskrift fra myndighetene som setter grenser for hvor mye den kan låne ut. Forskriften het tidligere boliglånsforskriften, og heter i dag utlånsforskriften. Den stiller krav til egenkapital, gjeldsgrad og avdrag, og den krever at banken tester om du tåler en høyere rente. Her forklarer vi hovedpunktene, slik de er beskrevet av regjeringen og Finanstilsynet.

Hvorfor finnes forskriften?

Regjeringen forklarer at forskriften skal bidra til å dempe oppbygging av sårbarheter i husholdningssektoren, og at målet er forutsigbarhet og at bankenes utlånspraksis ikke glir ut over tid. Tanken er at husholdninger med mye gjeld er sårbare hvis renten stiger eller inntekten faller, og at høy gjeld kan forsterke nedgangstider for hele økonomien.

Forskriften gjelder boliglån, forbrukslån og andre pantelån til forbrukere. Den gjelder også utenlandske finansforetak som driver virksomhet i Norge. Regjeringen skriver at forskriften ved nyttår 2025 ble videreført og gjort varig, slik at det ikke lenger er en tidsbegrenset ordning. Reglene kan likevel endres, så sjekk gjeldende forskrift hos regjeringen.no eller Finanstilsynet.

Kravene i korte trekk

Ifølge regjeringens oversikt stilles disse hovedkravene til boliglån:

  • Belåningsgrad: Et nedbetalingslån kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. For rammekreditter, som boliglån med kredittramme, er grensen 60 prosent.
  • Avdrag: Det er krav om avdragsbetaling når belåningsgraden er over 60 prosent.
  • Gjeldsgrad: Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekten din, altså 500 prosent.
  • Rentestresstest: Banken skal beregne om du klarer betalingene med en høyere rente. Det som gjelder, er det høyeste av 7 prosent og gjeldende rente pluss 3 prosentpoeng.

Belåningsgrad er lånet delt på boligens verdi. Er boligen verdt 5 000 000 kroner og lånet 4 500 000 kroner, er belåningsgraden 90 prosent. Resten må du dekke med egenkapital. Egenkapital er pengene du selv skyter inn, for eksempel sparepenger eller salgsoverskudd fra en tidligere bolig.

Hva betyr 90 prosent for egenkapitalen?

Regjeringen opplyser at maksimal belåningsgrad ble hevet fra 85 til 90 prosent med virkning fra 31. desember 2024. Det betyr at kravet til egenkapital ble redusert fra 15 til 10 prosent av boligens verdi, regnet i forhold til selve boligen. Kjøpskostnader som dokumentavgift kommer i tillegg og må du som regel finansiere selv. Mer om dem finner du i artikkelen om kostnader ved boligkjøp utover kjøpesummen.

Kravet om 10 prosent egenkapital er et minimum. Banken kan stille strengere krav ut fra din økonomi og sin egen risikovurdering. Banken kan derfor gi lavere lån eller avslå søknaden selv om du oppfyller forskriftens krav.

Eksempel: hva som begrenser lånet

Eksempel: Anta at du vil kjøpe en bolig til 5 000 000 kroner og har en årsinntekt på 800 000 kroner før skatt. Ingen annen gjeld finnes. Tallene er oppdiktet for å vise hvordan reglene virker sammen.

  • Belåningsgrad: 90 prosent av 5 000 000 kroner gir et tak på 4 500 000 kroner. Det krever 500 000 kroner i egenkapital.
  • Gjeldsgrad: Fem ganger 800 000 kroner gir et tak på 4 000 000 kroner i samlet gjeld.

Det laveste av de to tallene setter grensen, så her kan du låne høyst 4 000 000 kroner. Da trenger du 1 000 000 kroner i egenkapital, ikke 500 000. Gjeldsgraden blir altså den reelle begrensningen.

Deretter kommer rentestresstesten. Anta at gjeldende rente er 5,5 prosent. Banken regner da på 8,5 prosent, altså 5,5 pluss 3 prosentpoeng. Et annuitetslån på 4 000 000 kroner over 25 år koster omtrent 24 600 kroner per måned med 5,5 prosent rente, men omtrent 32 200 kroner per måned med 8,5 prosent. Banken vurderer om inntekten og utgiftene dine kan bære det høyere beløpet. Tallene viser hvorfor to personer med like stor inntekt kan få ulikt lån: Utgiftene dine og annen gjeld spiller inn.

Hva banken ser på ut over kravene

Forskriften er en ramme, men banken gjør også sin egen vurdering av betalingsevnen din. Finanstilsynet skriver at banken skal dokumentere inntekten din, alle lån du har med rente og avdragsvilkår, og verdien av boligen når den stilles som sikkerhet. Opplysninger som ikke finnes i registre, må komme fra deg. Levekostnadene skal dekke ting som barnehage, bolig og bilutgifter. Hvis banken bruker SIFOs referansebudsjetter, skal den legge til et tillegg for kostnader som ikke er med i dem, for eksempel helse og ferie.

Det betyr at to personer med lik inntekt og lik egenkapital kan få ulikt svar, fordi levekostnadene, antall barn og annen gjeld er forskjellig. Husk også at tidligere forbruk og betalingshistorikk kan spille inn. Hvordan gjelden din er registrert, kan du lese om i artikkelen om gjeldsregisteret.

Et avslag betyr ikke nødvendigvis at økonomien din er dårlig. Det kan skyldes at gjeldsgraden akkurat overstiger fem ganger inntekten, at levekostnadene er høye, eller at egenkapitalen er litt for liten. Du kan be banken forklare hva som var avgjørende. Da ser du om det er noe du kan endre, for eksempel ved å betale ned annen gjeld, spare mer egenkapital eller kjøpe en rimeligere bolig. Det er ingen enkel fasit, siden hver bank vurderer søknaden ut fra egen praksis innenfor rammene i forskriften. Husk også at et lån du kan få, ikke alltid er et lån du bør ta. Det er din egen økonomi som avgjør hva som er forsvarlig.

Refinansiering

Finanstilsynet opplyser at bankene kan refinansiere eksisterende lån selv om det nye lånet ikke oppfyller de ordinære kravene. Lånebeløpet skal da utbetales direkte til de tidligere långiverne, ikke til deg. Det betyr at du ikke får pengene utbetalt selv. Regler som gjelder for bytte av bank, kan du lese om i artikkelen om hvordan du bytter bank.

Avdrag og avdragsfrihet

Finanstilsynet skriver i sitt rundskriv at lån over 60 prosent av boligens verdi krever årlig nedbetaling. Reglene åpner for midlertidig utsettelse av avdrag hvis forhold som svekker betalingsevnen oppstår underveis i lånet, men bare hvis de ikke var kjent da banken vurderte søknaden. Hvordan avdrag påvirker kostnaden, kan du lese om i artikkelen om annuitetslån og serielån.

Rentestresstesten skal ifølge regjeringen ta høyde for risikoen ved flytende rente. Fra 31. desember 2024 kan bankene ved fastrentelån bruke kundens forventede inntekter og utgifter ved utløpet av rentebindingsperioden, under nærmere vilkår. Dette gjør at fastrente kan få en litt annen vurdering. Mer om rentetypene finner du i artikkelen om fastrente eller flytende rente.

Fleksibilitetskvoten

Forskriften er ikke absolutt. Bankene kan innvilge en begrenset andel av lånene sine selv om de ikke oppfyller alle kravene. Regjeringen oppgir at fleksibilitetskvoten for boliglån er 10 prosent, og 8 prosent i Oslo, per kvartal. For forbrukslån er kvoten 5 prosent. Finanstilsynet følger med på hvordan bankene bruker kvotene og får kvartalsvise rapporter fra de største utlånerne.

Fleksibilitetskvoten er ikke en rettighet for deg som lånetaker. Det er opp til banken å vurdere hvem som eventuelt får bruke kvoten. Les derfor ikke kvoten som en garanti for at du får lån utenfor kravene. Hvis banken avslår søknaden din, kan du spørre om begrunnelsen og eventuelt søke hos en annen bank, men vilkårene hos den enkelte bank gjelder.

Du kan se hvordan ulike banker priser boliglån på sammenligningen av boliglån. finans.no gir generell informasjon og er ikke rådgiver, og vi vurderer ikke hvor mye du kan eller bør låne.

Sjekkliste før du søker boliglån

  • Vet du hva boligen sannsynligvis koster, og hvor mye egenkapital du har?
  • Har du regnet ut hvor mye du kan låne etter gjeldsgraden på fem ganger inntekten?
  • Har du tatt med annen gjeld, for eksempel studielån, billån og kredittkort?
  • Har du regnet på hva månedsbeløpet blir hvis renten stiger med tre prosentpoeng?
  • Har du sett at kjøpskostnadene kommer i tillegg til egenkapitalen?
  • Har du kontrollert at reglene fortsatt er de samme på søknadstidspunktet?
  • Har du innhentet tilbud fra flere banker?

Kilder

  1. Regjeringen: Utlånsforskriften (hentet 10. oktober 2026)
  2. Regjeringen: Utlånsforskriften, senker kravet til egenkapital for boliglån (hentet 10. oktober 2026)
  3. Regjeringen: Meld. St. 9 (2025 til 2026), Finansmarkedsmeldingen 2026 (hentet 10. oktober 2026)
  4. Finanstilsynet: Rundskriv, praksis for lån til forbrukere (hentet 10. oktober 2026)