Kjøpesummen er sjelden det eneste du må betale når du kjøper bolig. I tillegg kommer dokumentavgift og tinglysingsgebyr, eventuelle kostnader til undersøkelser og forsikring, og utgifter til flytting og oppussing. Mange glemmer dette når de regner på hva de har råd til. Her går vi gjennom de viktigste postene, viser et regneeksempel og peker på hva du bør tenke over. Satser og regler kan endres, og vi viser til kilder der det er mulig. finans.no gir generell informasjon og ikke rådgivning.
Dokumentavgift
Kartverket forklarer at dokumentavgift er 2,5 prosent av eiendommens verdi på tinglysingstidspunktet. Avgiften utløses når et dokument som overfører hjemmelen til eiendommen, blir tinglyst. Grunnlaget er markedsverdien ved tinglysing, inkludert bygninger og faste installasjoner. Kartverket skriver at hvis kjøpesummen og markedsverdien er forskjellige, er det markedsverdien som gjelder. Grunnlaget rundes ned til nærmeste 1 000 kroner, og avgiften rundes ned til nærmeste 10 kroner, med et minimum på 250 kroner.
Det er en tung post. SmartePenger regner for eksempel at for en bolig til 3 millioner kroner er dokumentavgiften 75 000 kroner. Ved kjøp av nybygg betales avgiften bare for tomteverdien, ifølge SmartePenger. Kartverket skriver at fakturaen sendes samme dag som det tinglyste dokumentet utstedes, at betalingsfristen er 14 dager, og at Kartverket ikke kan forlenge fristen eller dele opp betalingen. Mener du at feil grunnlag er brukt, kan du klage skriftlig, men du må likevel betale innen fristen. Det betyr at du må ha pengene klare. Dokumentavgiften må normalt betales i tillegg til egenkapitalen du bruker på kjøpesummen.
Borettslag og unntak
Kartverket skriver at andeler i borettslag kan overdras uten dokumentavgift, siden de ikke regnes som fast eiendom. Det er altså store forskjeller mellom en selveid bolig og en andel i borettslag. Hvis du kjøper andel, kommer andre kostnader inn, som andel av fellesgjeld og månedlige felleskostnader. SmartePenger nevner for selveide leiligheter i sameie at din andel av fellesgjelden trekker ned verdien av boligen.
Det finnes flere unntak fra dokumentavgiften, blant annet overføring mellom ektefeller, arv til lovbestemte arvinger og visse tilfeller ved samlivsbrudd. Kartverket lister opp vilkårene, og du må skrive fritaket og grunnlaget i punkt 3 i skjøtet. Tinglysingsgebyret betales også når du er fritatt for dokumentavgift. Kartverket avgjør fritak når dokumentene sendes til tinglysing.
Tinglysingsgebyr
I tillegg til dokumentavgiften betaler du et gebyr per dokument som tinglyses. Kartverket oppgir for 2026 at skjøte og pantedokument koster 545 kroner hver. SmartePenger nevner også en sikringsobligasjon, som tinglyses for å sikre kjøperen, til 545 kroner. Avgiften sendes som faktura etter at dokumentene er registrert, og betalingsfristen er 14 dager. Hvis du tar opp boliglån, tinglyses pant i boligen, og det gir også et gebyr. Gebyrene endres jevnlig, og Kartverket oppdaterer sine satser, så sjekk gjeldende beløp hos dem.
Undersøkelser, takst og forsikring
Det finnes kostnader som varierer fra kjøp til kjøp. En tilstandsvurdering, en takst eller en inspeksjon som du bestiller selv, koster penger. Forbrukerrådet har lenge arbeidet for en grundigere teknisk tilstandsrapport, slik at både kjøper og selger kjenner feil og mangler før avtalen signeres. Vi oppgir ikke priser på dette, siden de varierer mye mellom tilbydere og typer bolig.
Forsikringene rundt boligkjøp er lette å forveksle. Forbrukerrådet forklarer i en rapport fra 2017 at:
- Eierskifteforsikring er en ansvarsforsikring for boligselger. Den dekker selgerens ansvar overfor kjøper etter avhendingsloven, og betales av selger. Forbrukerrådet skrev at kjøperen ikke er tryggere av den.
- Boligkjøperforsikring ivaretar kjøperens interesser. Rapporten beskriver den som en forsikring som dekker utgifter til advokat og faglig bistand ved tvister i forbindelse med kjøp av bolig. Den gir ikke i seg selv erstatning, og kjøperen betaler for den. Forbrukerrådet skrev at megleren i 2017 fikk en provisjon for å formidle den.
Rapporten er fra 2017, og regelverk og praksis kan ha endret seg. Les alltid vilkårene, og spør megleren hvem som betaler hva. Vi gir ingen anbefaling om forsikring. Hva egenandel og forsikringssum betyr, kan du lese om i artikkelen om forsikringsbegreper.
Tid til å undersøke
Forbrukerrådet fremhevet i 2017 at kjøperen bør ha tid til egne undersøkelser før avtalen signeres og pengene overleveres, og ønsket lengre tid mellom visning og avslutning av budrunden. I praksis kan en kort budrunde gjøre at du må bestemme deg raskt. Det er et godt argument for å ha oversikt over økonomien og kostnadene på forhånd, slik at du vet hvor høyt du kan gå. Forbrukerrådet omtalte også svensk praksis, der kjøperen tar med en egen takstmann til boligen etter at budet er gitt, men før avtalen er signert. Slik er det ikke nødvendigvis i Norge, så spør megleren hva som er mulig.
Lån og finansiering
Har du boliglån, kommer kostnader for lånet i tillegg. Det kan være etableringsgebyr, termingebyr og andre gebyrer, som du finner i lånetilbudet og i effektiv rente. Hvordan effektiv rente er satt sammen, forklarer vi i artikkelen om effektiv rente på boliglån. Kravene til egenkapital går vi gjennom i artikkelen om egenkapital og boliglånsforskriften. Spør banken hvordan de regner egenkapital og kostnader i din situasjon.
Forskjellen på lånetypene påvirker månedsutgiften, og den forklarer vi i artikkelen om annuitetslån og serielån. Rentetypen har betydning for hvor forutsigbare utgiftene er, som vi omtaler i artikkelen om fastrente eller flytende rente.
Flytting, oppussing og løpende kostnader
Flytting, møbler og oppussing kan koste mye. SmartePenger regner i et eksempel med 20 000 kroner til nødvendig vedlikehold og 200 000 kroner til oppgraderinger, møbler og oppussing. I SmartePenger-eksempelet med en bolig til 3 millioner kroner blir totalbeløpet 3 296 090 kroner når slike poster er lagt til. Tallene er illustrasjoner og ikke fasit, men viser at slike poster kan være store. Husk også de løpende kostnadene. Det kan være felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, strøm og nettleie, som vi forklarer i artikkelen om nettleie. Og hvis boligen trenger energitiltak, finnes det støtteordninger, som vi omtaler i artikkelen om energitiltak og støtte fra Enova.
Regneeksempel
Eksempel: Anta at du kjøper en selveid bolig for 4 000 000 kroner. Beløpene bortsett fra avgiftene er oppdiktet for å vise hvordan du kan sette opp en oversikt. Avgiftene er regnet med satsene fra Kartverket for 2026, og de kan endres.
- Kjøpesum: 4 000 000 kroner.
- Dokumentavgift: 2,5 prosent av 4 000 000 er 100 000 kroner.
- Tinglysingsgebyr: skjøte 545, pantedokument 545 og sikringsobligasjon 545, til sammen 1 635 kroner.
- Undersøkelser (anslag): 12 000 kroner.
- Flytting (anslag): 8 000 kroner.
- Møbler og nødvendig utstyr (anslag): 30 000 kroner.
- Oppussing (anslag): 50 000 kroner.
Samlet blir kostnadene utover kjøpesummen omtrent 201 600 kroner. Det er cirka 5 prosent av kjøpesummen. Hvis du har 15 prosent egenkapital av 4 000 000 kroner, altså 600 000 kroner, er det 201 600 kroner i tillegg, til sammen 801 600 kroner du trenger i kontanter. Eksempelet viser at kostnadene må med i budsjettet fra første dag, og at de kan tømme buffer og sparing hvis du ikke planlegger. Hvordan du kan sette opp en buffer, kan du lese om i artikkelen om sparebuffer.
Hvor mye egenkapital som kreves, avhenger av reglene i boliglånsforskriften og av bankens vurdering. Sparer du til bolig, kan BSU være en ordning å lese om, og du kan se vilkår på sammenligningen av boliglån. Vilkårene hos den enkelte bank gjelder.
Sjekkliste
- Har du regnet ut dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og har du pengene klare innen 14 dager fra fakturaen?
- Vet du om boligen er selveid, andel i borettslag eller en del av et sameie, og hva det betyr for avgiftene?
- Har du satt av penger til tilstandsvurdering eller undersøkelser?
- Vet du hvem som betaler eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring, og hva de dekker?
- Har du regnet med flytting, møbler og oppussing?
- Har du tatt med lånekostnader og løpende utgifter som felleskostnader, strøm og forsikring?
- Har du en buffer til uforutsette utgifter etter kjøpet?
finans.no gir generell informasjon om kostnader ved boligkjøp og er ikke en rådgiver eller megler.
Kilder
- Kartverket: Dokumentavgift ved overføring av fast eiendom (hentet 10. oktober 2026)
- Kartverket: Tinglysingsgebyr (hentet 10. oktober 2026)
- Kartverket: Fritak for dokumentavgift (hentet 10. oktober 2026)
- SmartePenger: Kostnader i forbindelse med boligkjøp (hentet 10. oktober 2026)
- Forbrukerrådet: Eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring, rapport fra mars 2017 (hentet 10. oktober 2026)
- Forbrukerrådet: En trygg bolighandel, 2017 (hentet 10. oktober 2026)
